一、1. 注册成立公司

成立公司，税务注册，开设账户；资本金注入公司，缴纳印花税。税收返还的优惠政策。

2. 可行性研究论证

对拟开发项目进行可行性论证，需做大量的前期调研及测算工作。

财务方面主要是投资收益的分析，包括

（1） 项目成本预测、总投资预测；

（2）项目税务成本预测；

（3）项目销售收入预测；

（4）项目经济效益预测；

（5） 项目敏感性分析；

（6）项目盈亏平衡点分析;

（7）除投资收益的分析外，还需对资金进行预测

3. 取得土地

确定取得土地的方式（招拍挂、合作开发或者其他），是否有拆迁的过程，拆迁是政策性拆迁还是商业性拆迁，以及其中的会计核算和财税处理。需关注土地合同的签订。

4. 工程施工

此阶段的工作主要包括成本核算、资金支付及平衡、融资方式及资金成本等。待工程开发到一定程度后，商品房取得《预售（销售）许可证》，可进行预售，从而产生增值税、土地增值税、企业所得税预缴的问题。

5. 工程竣工

此阶段的主要工作是工程整体的成本核算及施工单位的结算工作。自持房产的转固等工作。

6. 交房

已售房屋收入、成本的结转，增值税纳税义务确认，企业所得税纳税调整。销售到一定阶段后，涉及到土地增值税的清算问题。

7. 股东分配利润

股东分配利润方式（现金分配还是实物分配）以及涉及税金等。

8. 公司注销

税务清算，公司注销。

二、房地产开发各阶段涉及的主要税金

1. 增值税及附加（城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加、防洪维护费）

2. 土地增值税

3. 企业所得税

4. 契税

5. 耕地占用税

6. 房产税

7. 土地使用税

8. 印花税

三、房地产开发各阶段需关注的重要财税节点

1. 财务核算重要节点

商品房销售合同的签订、商品房交房

2. 税收筹划重要节点

设立项目公司

签订土地出让合同

发改委立项及工程规划许可证

预售许可证

竣工验收备案

商品房交房